Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) – Những vấn đề đặt ra

Thứ ba - 06/09/2022 04:40 66 0
Luật Đất đai đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ sáu thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 với 14 Chương, 212 Điều.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) – Những vấn đề đặt ra

Sau hơn 08 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở đô thị; tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản; tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, có nhiều vấn đề bất cập cần thiết phải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp, bài viết này xin góp ý về một số vấn đề được nêu trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) như sau:
Thứ nhất: Đối với phần quy định chung
Cần bổ sung khái niệm “Khai hoang, phục hóa” để tránh nhầm lẫn với các trường hợp lấn chiếm đất đai; quy định về các loại giấy tờ đất đai đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất; chế độ quản lý, sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa.
Thực tiễn việc cấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, khi hộ gia đình muốn dùng quyền sử dụng đất để góp vốn, thế chấp, chuyển nhượng… đều phải được sự đồng ý của các thành viên nên gặp nhiều khó khăn, nhất là khi có thành viên không có mặt tại địa phương. Do vậy, khi sửa đổi bổ sung Luật Đất đai cần phải xem xét, điều chỉnh, bổ sung nội dung này cho phù hợp với thực tiễn.
Về phân loại đất, cần bổ sung thêm nội dung “đất lâm nghiệp khác” vào trong nội dung của “đất nông nghiệp khác”, vì ngoài đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trong đất lâm nghiệp còn có đất khác nằm xen kẻ trong ba loại rừng như đất sông suối, đường mòn, vườn ươm, đất công trình phục vụ lâm nghiệp…
Thứ hai: Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, công dân đối với đất đai
Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, do đó cần bổ sung nội dung Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất đối với trường hợp giao đất cho cơ sở tôn giáo; hạn mức đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng một số tổ chức, cá nhân lợi dụng chính sách đất đai để đầu cơ, trục lợi.
Để phù hợp với Điều 53 của Hiến pháp năm 2013, đề nghị nghiên cứu ghi rõ trong luật: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Chính phủ, UBND các cấp thực hiện quyền quản lý về đất đai theo thẩm quyền quy định của Luật này.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ghi: Đối với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ. Đề nghị bổ sung “Tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ; bảo đảm nguyên tắc phân cấp, phân quyền và thống nhất quản lý theo đơn vị hành chính lãnh thổ”, nhằm đảm bảo phân cấp, phân quyền, vai trò lãnh đạo của cấp uỷ Đảng và chỉ đạo, quản lý thống nhất của chính quyền địa phương mỗi cấp.
Đề nghị bổ sung thêm 1 khoản quy định Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới giữa các thôn, bản, khu phố thuộc xã, phường, thị trấn thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh ở địa phương quyết định. Hiện nay tranh chấp địa giới hành chính giữa các thôn, bản, khu phố thuộc xã, phường, thị trấn xảy ra khá phổ biến nếu Luật không quy định thì rất lúng túng trong việc giải quyết.
Thứ ba: Địa giới hành chính và Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đề nghị bổ sung thêm 1 khoản quy định Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới giữa các thôn, bản, khu phố thuộc xã, phường, thị trấn thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh ở địa phương quyết định. Hiện nay tranh chấp địa giới hành chính giữa các thôn, bản, khu phố thuộc xã, phường, thị trấn xảy ra khá phổ biến nếu Luật không quy định thì rất lúng túng trong việc giải quyết.
   Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm có "Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh", vấn đề này hiện đang mâu thuẩn với Luật Quy hoạch 2017, vì theo Luật Quy hoạch thì chỉ lập Quy hoạch tỉnh mà không có quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và các quy hoạch ngành khác như trước đây. Do đó, vấn đề này cần được sửa đổi để thống nhất giữa các Luật Đất đai và Luật Quy hoạch để tránh chồng chéo khi thực hiện.
 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có quy định việc lấy ý kiến của Nhân dân, tuy nhiên để tránh trường hợp chồng chéo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch khác, đề nghị bổ sung thêm việc lấy ý kiến của các cơ quan, ban, ngành có liên quan, vì thực tế lĩnh vực đất đai còn liên quan đến hoạt động của nhiều ngành, lĩnh vực, địa phương khác nhau. Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm lấy ý kiến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong quá trình tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời đề nghị bổ sung thêm việc lấy ý kiến của các bộ, ban, ngành có liên quan.
Thẩm quyền quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án, các khu vực cần thu hồi đất theo quy hoạch trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện". Đối với vấn đề này Luật cần quy định cụ thể tên danh mục công trình, dự án nào thì phải trình HĐND tỉnh hoặc không phải trình HĐND tỉnh xem xét, quyết định; đồng thời quy định điều kiện cụ thể để trình HĐND tỉnh quyết định thu hồi đất nhằm tránh việc thu hồi đất tùy tiện, thu hồi xong nhưng không thực hiện hoặc để kéo dài.
Hàng năm, ngoài việc UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai việc hủy bỏ, thu hồi đất, chuyển mục đích đối với đất đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường thì cần bổ sung nhiệm vụ của UBND cấp huyện phải có trách nhiệm cập nhật, công bố công khai trên trang thông tin điện tử của cấp huyện, cấp xã để người dân được nắm bắt kịp thời và đầy đủ thông tin.
 Thứ : Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần phải bổ sung thêm căn cứ đó là “quyết định chủ trương đầu tư dự án” cho phù hợp với Luật lâm nghiệp năm 2017, Luật đầu tư công năm 2019, Luật đầu tư năm 2020. Đồng thời trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai cần xem xét chỉnh sửa, bổ sung thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất thống nhất, đồng bộ, phù hợp với thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng rừng được quy định tại Điều 20, Luật Lâm nghiệp năm 2017.

 
img 0113
Thường trực HĐND tỉnh Quảng Trị tổ chức Hội nghị góp ý Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)

Thứ năm: Thu hồi đất, trưng dụng đất
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước. Thu hồi đất là vấn đề quan trọng, phức tạp, tác động đến tất cả các khâu trong quá trình quản lý đất đai. Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Theo đó, cần phải làm rõ nội hàm của thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, nội hàm của lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong Luật Đất đai (sửa đổi) lần này như thế nào, nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua khi thực hiện thu hồi đất.
Hiện nay, các dự án xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thương mại thường không tạo ra được lợi ích hài hòa giữa các bên. Chính quyền thu hồi đất giá rẻ, bên có đất bị thu hồi thiệt thòi, dẫn đến mâu thuẫn xã hội, khiếu kiện kéo dài. Vì vậy, cần có tiêu chí cụ thể, hạn chế quyền thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thay bằng cơ chế thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân.
Đối với quy định thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: Luật cần quy định cụ thể hơn đối với việc dự án mà nhà đầu tư được Nhà nước giao, cho thuê đất sản xuất kinh doanh chậm tiến độ quá thời hạn 24 tháng ghi trong dự án đầu tư thì Nhà nước thu hồi và không phải bồi thường các khoản chi phí cho nhà đầu tư để tránh tình trạng nhiều nhà đầu tư xin thuê đất nhưng không triển khai dự án hoặc kéo dài để chiếm dụng đất, bỏ mất cơ hội cho nhà đầu tư khác có năng lực và tiềm năng hơn
Thứ sáu: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
 Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án thời gian qua còn nhiều bất cập, do vậy khi sửa đổi Luật Đất đai đề nghị phải quy định rõ trong luật: bồi thường đất ở bằng diện tích đất ở bị thu hồi, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất ở lớn hơn hạn mức đất ở quy định cho một gia đình; đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bằng tiền; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi hoặc bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn; đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm; trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở, nếu hộ gia đình bị thu hồi đất có nhu cầu sử dụng đất ở thì ưu tiên cho hộ gia đình bị thu hồi đất được mua đất theo giá tối thiểu của Nhà nước quy định.
 Thứ bảy: Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong thực tế việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nảy sinh nhiều bất cập gây ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích và quyền của công dân. Nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng cho nhau nhưng chỉ làm thủ tục “viết tay” không theo mẫu quy định nên phát sinh vướng mắc không giải quyết được. Khi bên nhận chuyển nhượng chuyển hồ sơ lên bộ phận cấp giấy, thì bị từ chối với lý do là hợp đồng chuyển nhượng “viết tay” không đúng theo quy định, không theo mẫu và không được công chứng, chứng thực. Trong lúc đó có trường hợp không thể tìm được chủ đất vì mất liên lạc hoặc giá đất lên quá cao, bên bán nãy sinh lòng tham không chịu làm lại thủ tục chuyển nhượng cho bên mua, phát sinh tranh chấp, dẫn đến không thể làm lại thủ tục theo quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, do đó không nên hành chính hóa gây khó khăn phức tạp cho người dân, vì vậy khi sửa đổi Luật Đất đai cần quan tâm vấn đề này.
 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận đã cấp có diện tích, kích thước chênh lệch nằm trong sai số đo đạc cho phép hoặc chênh lệch do Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót về tính toán diện tích mà không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý được nhà nước trao cho người sử dụng đất nhưng lại do Cơ quan đăng ký đất đai cấp cho người sử dụng đất là chưa đảm bảo về mặt quản lý nhà nước, do đó, đề nghị cần quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp huyện (kể cả cấp đổi, cấp lại); thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Tổ chức là UBND cấp tỉnh; Cơ quan đăng ký đất đai chỉ thực hiện chỉnh lý các hình thức đăng ký biến động lên Giấy chứng nhận đã cấp là phù hợp với quy định của pháp luật.
Thứ tám: Tài chính về đất đai, giá đất
Nghị quyết số 18- NQ/TW của Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII nêu rõ “Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường” do đó trong quá trình sửa đổi luật cần làm rõ nguyên tắc định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất như thế nào cho phù hợp với quy định của pháp luật và giá trị thực của đất đai trong từng thời điểm, bảo đảm tính ổn định, linh hoạt, kịp thời và cần thiết trong quá trình thực hiện bảng giá đất; khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh là phù hợp.
Theo khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Thực tế hiện nay ở các địa phương, Hội đồng thẩm định giá phần lớn là đại diện các cơ quan, tổ chức công, chỉ có một cơ quan ngoài công lập là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Nguyên tắc làm việc của hội đồng chủ yếu là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Với cơ cấu, thành phần nêu trên thì vấn đề đặt ra là có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá theo yêu cầu của Nghị quyết 18- NQ/TW hay không? Tổ chức tư vấn xác định giá đất không thể là thành viên của Hội đồng định giá đất cụ thể. Bởi vì, xét về bản chất là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ; xét về chức năng thì tổ chức này không thể biểu quyết với tư cách là thành viên hội đồng để phê duyệt sản phẩm của mình cung cấp, kể cả khi tổ chức này tư vấn cho hội đồng xem xét lại kết quả định giá của tổ chức khác. Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2013 chưa phù hợp với thực tiễn, ít nhận được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất, do vậy cần phải nghiên cứu vấn đề này một cách thấu đáo hơn khi tiến hành sửa đổi Luật Đất đai.
Thứ chín: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Để khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá đất lên cao so với thực tế, làm méo mó thị trường đất đai, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai như trong thời gian qua. Vì vậy, vấn đề đặt ra khi sửa đổi Luật Đất đai là cần phải có quy định về diện tích sở hữu tối đa của từng loại đất, thời gian tối thiểu sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Trường hợp nếu vượt quá hạn mức thì thực hiện đánh thuế sử dụng đất theo cấp lũy tiến.
Đối với trường hợp thừa kế theo pháp luật mà các đồng thừa kế đang không thỏa thuận được việc chia di sản thừa kế, tranh chấp khởi kiện ra Tòa án, Tòa án không thụ lý với lý do “đất hết thời hạn sử dụng”, trong lúc đó các đồng thừa kế tranh chấp không thỏa thuận cử được người làm gia hạn quyền sử dụng đất. Như vậy, không thể khởi kiện ra Tòa án, gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người dân, do đó khi xem xét sửa đổi Luật Đất đai cần thiết phải xem xét vấn đề này một cách thấu đáo.
Từ những vấn đề nêu trên, việc sửa đổi, bổ sung các quy định, chính sách pháp luật về đất đai rất cần thiết, nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng này, tạo động lực mới cho phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của đất nước; quyền, lợi ích của người dândoanh nghiệp khi được nhà nước giao quyền sử dụng đất.
Bài, ảnh: BBT


 

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá

Click để đánh giá bài viết

  Ý kiến bạn đọc

Liên kết
Thăm dò ý kiến

Dự án Dân chấm điểm M-Score mang lại lợi ích gì?

Thống kê lượt truy cập
  • Đang truy cập15
  • Máy chủ tìm kiếm1
  • Khách viếng thăm14
  • Hôm nay5,552
  • Tháng hiện tại11,224
  • Tổng lượt truy cập3,568,136
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây